안녕하세요? 오퍼스한강스위첸 모델하우스 지별입니다. 오늘은 김포에서 미래가치가 있는 아파트를 모델하우스를 오픈하고 본격적인 분양일정에 돌입하여 소개드리고자 합니다.​한강 시네폴리스, 한강2콤팩트시티 등 각종 개발 호재 이어져 지하철 5호선 연장 임박 등 교통망 확충 기대감 커져 김포 부동산 시장이 다시 뜨겁게 달아오르고 있다. 한강단지는 바로 '오퍼스 한강 스위첸'입니다. 행정구역 상 김포에 속하는데 아파트 단지명엔 김포가 없네요. 지도를 통해 먼저 위치를 살펴보면, 일단 위치가 먼가 생뚱맞은 곳에 있다는 느낌을 받을 수도 있습니다.​이곳 오퍼스 한강 스위첸 아파트는 한강 시네폴리스 개발사업으로 조성되는 곳입니다. 아래 기사에도 내용이 있지만, 한강시네폴리스 개발은 '김포도시공사'가 시행법인 한강시네폴리스 개발의 지분 20%를 확보해 민관합동으로 진행하고 있는 곳입니다. 주주구성이 에스제이에셋파트너스 48%로 가장 높고, IBK중소기업은행 10%, IBK투자증권 7%, 협성건설 5%, KCC건설 5%, 교보자산신탁 5%입니다.산업용지 이어 공동주택 분양까지 '착착'…'오퍼스 한강 스위첸'공급오퍼스 한강 스위첸 아파트는 한강 시네폴리스 개발사업에서 가장 먼저 분양하는 아파트로, 총 9개동에 최고 25층의 1,029세대라는 대단지로 구성되는 곳입니다.​오퍼스 한강 스위첸 홈페이지에서 말하는 입지적 프리미엄은 아래와 같습니다. 개인적인 생각에 확정만 되고 착공해서 개통이 된다면 인천 2호선 연장이 가장 큰 미래가치를 만들어주는 것이라고 생각합니다. 오퍼스 한강 스위첸 오퍼스한강스위첸 모델하우스 아파트는 아래 보시는 것처럼 김포골드라인 풍무역이나 사우역에선 거리가 있어서 현재 단계에서 역세권은 아닙니다. 다만, 인천 지하철 2호선 연장사업이 진행된다면 시네폴리스 역이 생기고 오퍼스 한강 스위첸에서 도보로 갈 수 있는 지하철역이 생기게 됩니다. 더불어 이 노선은 계획이 GTX-A가 생기는 킨텍스 역으로 가는 것으로 계획되어 있어현재도 킨텍스 역에서 서울역까지 17분인데, 삼성역까진 아마도 22분 정도면 갈 수 있을 것으로 보아, 김포시 내 단지에서도 향후 삼성역으로 1시간 내 접근이 가능한 곳이 될 수 있을 거 같습니다. 다만, 아직 착공한 노선은 아니고 위 지도에 나온 것처럼 '계획'이라 점을 숙지가 필요합니다.​​더불어 5호선 연장도 계획에 있는 듯하네요. 다만, 5호선 노선은 김포시안, 인천시안, 조정안 3가지 안이 있네요. 시네폴리스 5호선 역이 생긴다면, 오늘 소개 드리는 오퍼스 한강 스위첸에서 이용이 가능할 거 같습니다.즉, 현재 시점에선 단지 주변에 개발된 것과 지하철역은 없지만, 사업이 개발되면서 신도시 느낌으로 새롭게 조성되는 곳에 가장 먼저 '시범'아파트 성격으로 첫 번째 분양하는 곳이 바로 오퍼스 한강 스위첸이라고 할 수 있겠습니다.​앞서 소개 드린 입지적 프리미엄이 다시 한번 홈페이지에 나타나 있습니다.​​단지는 총 9개동으로 구성됩니다. 정남향의 오퍼스한강스위첸 모델하우스 '호'수가 많고, 북향이라 한강 조망이 어떨지 모르지만, 고층부에서 한강 조망이 가능한 곳이 있을 거 같습니다. 아파트 커뮤니티가 위 단지 배치표에 보시는 단지 중앙부 공간에 배치가 되어 어느 동에서도 비교적 고른 접근성이 나올 거 같습니다.​영화관 시설도 커뮤니티 내에 들어오나 봅니다.​요즘 단지 내 커뮤니티에 스터디 공간을 많이 만드는 거 같은데, 이곳에서도 스터디 존을 만들어 공부할 수 있는 공간을 충분히 만드는 듯합니다​이제 평면도를 살펴보겠습니다. 평면도가 오늘 아침에 홈페이지에 공개가 돼서 사전에 살펴보긴 어려웠는데요. 오퍼스 한강 스위첸은 크게 84타입과 99타입 2개 평형으로 구성되고 각각의 평형은 몇 가지 타입이 있습니다. 가장 먼저 국민 평형 84A 타입은 4bay 맞통풍 설계입니다. 알파룸이 있는데, 모델하우스를 가보시면 아시겠지만, 알파룸을 확장하면 넓은 주방 및 거실을 구현하였습니다. 총 1,029세대 가운데 619세대로 전체 단지 세대 가운데 약 60.1%나 되어, 대부분이 아래 84A라고 보시면 될 거 같습니다.다음은 120세대가 공급되는 84B 타입입니다. 모델하우스에서도 알파룸 확장되어 있었고, 침실 1(안방) 뒤편의 드레스룸이 있어 활용도가 좋아 보였습니다.​194세대가 공급되는 84C 타입입니다. 다른 아파트에서 흔히 말하는 타워형 구조입니다. 알파룸 위치가 안방 바로 옆에 위치한 다소 오퍼스한강스위첸 모델하우스 독특한 구조인데요. 아마도 알파룸으로 사용하기보다는 침실 1을 더 크게 확장해서 쓰는 분들이 많을 것으로 보입니다. 안방 뒤 드레스룸이 있는 점이 좋아 보였습니다.​다음은 99A 타입입니다. 중대형 평형으로 넓은 드레스룸도 안방 쪽에 있고, 알파룸을 확장하지 않더라도 넓은 거실을 자랑합니다.​99B 타입은 84C 타입의 타워형 구조가 더 확장된 거 같습니다.​​이제 오퍼스 한강 스위첸의 입주자 모집공고와 분양가 및 주변 시세를 살펴보도록 하겠습니다. 이곳은 청약에 있어 2가지 규제가 있는데요. 바로 재당첨 제한 10년이 적용되고, 전매 제한은 3년이 있습니다. 이곳의 입주가 28년 8월이라 전매 제한이 풀리는 것은 28년 7월로 사실상 분양권 상태에서의 거래는 어려운 단지이네요.​모집 세대 총 1,092세대 가운데 특별공급이 616세대로 전채 물량의 56.4%이고, 나머지 43.6%인 413세대가 일반공급으로 청약을 받습니다.​분양가를 살펴보면, 84형 기준 6.93억 원, 99형은 8.37억 원입니다.발코니 확장비는 약 600~700만 원 수준으로 그렇게 높지 않네요. 발코니 확장비까지 고려하면 결국 오퍼스 한강 스위첸의 84형은 약 7억 원, 99형은 약 8.43억 원 정도에 분양을 하는 셈입니다.​아래 보시는 오퍼스 한강 스위첸 단지 인근에는 신축 아파트인 힐스테이트 리버시티 1단지 및 2단지가 있습니다.​시세를 보니, 약 6억 원으로 오퍼스한강스위첸 모델하우스 오퍼스 한강 스위첸 대비 1억 원 가격이 낮습니다.​중대형 평형인 102타입도 오퍼스 한강 스위첸 대비 약 9,000만 원 정도 낮은 7.5억 원이 시세인 거 같습니다.힐스테이트 리버시티 2단지 84타입도 약 6억 원으로 1단지와 가격은 비슷합니다.개인적인 생각으론 인천 2호선 연장 노선이 확정되어 공사에 들어가고 향후 개통되는 시나리오와 그렇지 않은 시나리오 2가지로 비교해 봐야 할 거 같은데요. 오퍼스 한강 스위첸은 만약 인천 지하철 2호선이 연장되어 GTX-A 킨텍스 역까지 가는 길이 생기는 것이 확정된다면 힐스테이트 리버시티 대비 교통적인 측면에서 최소 10~15% 정도의 할증이 발생할 수 있다고 생각됩니다. 김포에선 김포골드라인이 현재는 가장 좋은 노선이지만, 인천 지하철 2호선은 강남으로 가는 핵심노선인 GTX-A 킨텍스 역으로 길어도 10분 이내 도달 가능하므로 삼성역 출퇴근 시간은 1시간 이내로 가능하도록 만들어 줄 수 있기 때문입니다. 그리고, 연식 차이는 약 8년 정도 나므로 약 10% 정도 가격 할증 요인이 될 거 같습니다. 시네폴리스 개발이 다 이루어지면 아무래도 힐스테이트 리버시티 단지 대비 더 좋아질 요소가 큰데, 이것은 보너스 개념이라고 보고 보수적으로만 봐도 약 20~25% 정도의 시세 할증이 가능해집니다. ​그렇다면 84형의 오퍼스한강스위첸 모델하우스 경우 힐스테이트 리버시티 가격인 6억 원에 1.2~1.25배를 하면 6 * 1.2 ϗ.2, 6 * 1.25 ϗ.5로 7.2~ 7.5억 원이 적정 시세라고 할 수 있어 오퍼스 한강 스위첸의 분양가격은 비싸지 않은 분양가가 됩니다. 99형도 7.5억 원 * 1.2 (or 1.25)를 하면 9 ~ 9.375억 원으로 오퍼스 한강 스위첸의 분양가가 오히려 싼 가격이 됩니다.​반면 만약 인천 지하철 2호선이 아쉽게도 시간을 더 필요로 하게 된다면, 위에서 말씀드린 교통호재에 의한 10~15% 할증은 빼야 하기에, 6 * 1.05(or 1.1) ϖ.3억 원에서 6.6억 원이 적정 시세가 되어, 오퍼스 한강 스위첸의 분양가는 다소 높은 수준으로 판단됩니다.마찬가지로 99형의 경우 7.5 * 1.05(or 1.1) ϗ.875억 원에서 8.25억 원으로 이번에 나온 분양가가 84타입처럼 약간 비싸다는 결론입니다.​즉, 제 개인적인 생각의 계산으론 인천 지하철 2호선이 뚫리는 가정하에서는 이번 분양가가 나쁘지 않고, 안전마진이 있지만, 보수적인 관점이라면 분양가는 다소 높은 수준입니다.​현시점에선 이재명 대통령이 후보 당시 아래와 같이 공약으로 인천지하철 2호선 고양 연장을 이야기한 바 있어 가능성이 올라간다는 기대가 가능할 거 같습니다.이재명 더불어민주당 대선 후보가 인천 각 군·구에 맞춤형 공약을 발표했다. 오퍼스한강스위첸 모델하우스 대선 후보 중 광역인 인천지역 전체 공약을 발표한 사례는 있지만, 기초단체 현안에 대한 공약을 발표한 것은 매우 이례적이다. 또한 이번 인천 군·구 공약에는 행정체제 개편으로 내년 7월 신설될 영종구와 검단구에 대한 공약도 포함됐다. 민주당 인천시당은 이재명 후보가 인천 11개...​​여기에 사실 시네폴리스 대규모 개발로 얻어지는 주거환경의 개선 등에 대한 효과는 가격 계산에 넣지 않아, 분양가가 고분양가라는 생각이 개인적으론 들지 않네요. 84타입 김포시에서 평당 2,058만 원은 높게 보이기도 하지만 역시 미래가치가 있는 지하철의 효과가 확실해진다면 이 가격은 충분히 뒷받침 가능해 보입니다.​다만, 최근 풍무역 인근에 분양했던 풍무역 롯데캐슬 시그니처가 미분양이 나서 살펴보니, 84타입 분양가가 발코니 확장비를 더하면 거의 8억 원이라 아래와 같이 경쟁률이 매우 낮았고, ​현재는 계약금 5%를 적용해서 미분양 물량을 줄여나가는 듯합니다.[서울=뉴시스] 박성환 기자 =롯데건설은 경기도 김포시 풍무동에 위치한 '풍무역 롯데캐슬 시그니처'의 계약금을 5%로 낮춘다고 15일 밝혔다. 수요자들은 1차 계약금 1000만원이면 계약을 할 수 있고, 15일 내로 5%의 나머지만 입금하면 2028년 7월 입주 때까지 추가 비용 없이 새 아파트로 내 집 마련이 가능하다. 또 전매제한이 6개월로, 1차 중..​​오퍼스 오퍼스한강스위첸 모델하우스 한강 스위첸은 풍무역 롯데캐슬보다도 84타입 기준 8,400만 원이나 분양가가 낮은 점도 청약 경쟁률이 적어도 풍무역 롯데캐슬보단 높을 것이라고 예측할 수 있을 듯합니다.홈페이지에 보니, 5호선 예타 결과가 임박했다고 광고하고 있고,​오늘 정부에서 대출 규제를 새로 발표했는데, 이것과 별도로 6/30 이전 입주자 모집공고가 나왔기에 DSR 3단계가 적용되지 않는 분양 단지라는 장점도 있습니다.​​​모델하우스 방문 후기를 간략히 적으면, 오퍼스 한강 스위첸은 최고 25층의 높이이고, 아래 사진처럼 9개동이 우뚝 솟은 모습이 꽤 좋습니다.​오늘 살펴본 평면도 가운데, 99B 타입이 모델하우스에 전시되어 있었습니다.​역시 대형 평형답게 넓은 방이 있고거실 욕실에는 욕조도 있습니다.펜트리 공간은 수납에 정말 좋은 요소입니다.방 2도 큼직합니다.안방은 뒤로도 드레스룸이(유상) 있고, 바로 사진상 왼쪽 부분도 드레스룸입니다.드레스룸의 활용도가 꽤 좋아 보였습니다.안방 화장실이 샤워대와 변기가 구분되어 있네요!​​​모델하우스에 방문객은 꽤 많았습니다. 시네 폴리스에서 이루어지는 분양 아파트인 오퍼스 한강 스위첸의 청약 흥행이 어떨지 궁금해집니다.마지막으로 분양일정은 아래와 같습니다. 특별공급이 7/7, 1순위 일반공급이 7/8에 청약을 하니, 청약 일정 잘 보시고, 청약에 임하시면 좋겠습니다, 감사합니다.​​경기도 김포시 고촌읍경기도 김포시 고촌읍 상미로 38경기도 김포시 고촌읍 상미1로 7​#오퍼스한강스위첸, #오퍼스한강스위첸분양, #오퍼스한강스위첸청약, #오퍼스한강스위첸분석, #오퍼스한강스위첸입주자모집공고, #오퍼스한강스위첸시네폴리스, #김포시네폴리스, 오퍼스한강스위첸 모델하우스 #인천지하철2호선, #인천지하철2호선연장, #인천지하철2호선킨텍스역, #힐스테이트리버시티, #힐스테이트리버시티1단지, #힐스테이트리버시티2단지